תמ”א 38: איך עושים את זה נכון?

בשנים האחרונות דיירים רבים פונים לתכנית תמ”א 38 כדי לשדרג את הנכס שלהם
מדובר בשדרוג משמעותי לנכס ולאיכות החיים של הדיירים בבניין במקביל לרצון של הדיירים לשדרג את הנכס האופציה לבנייה על גבי בניין קיים (תמ”א 38/1) או הריסת הבניין  ובנייה מחדש ( תמ”א 38/2) היא תכנית אטרקטיבית גם ליזמים, קבלנים וחברות בניין זו עסקה המאפשרת בנייה ללא עלויות קרקע ובאזורים אטרקטיביים במרכזי הערים – זו עסק טובה לשני הצדדים  אך היא דורשת התמקצעות וניסיון רב מצד החברה הקבלנית מאחר ויש בה אתגרים לא פשוטים.

תכנית תמ”א 38 באה כיוזמה של המדינה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה והרחבת המיגון לדיירים, יצרה בשנים האחרונות פרויקטים רבים וצברה התעניינות גוברת והולכת בה מצד בעלי דירות המעוניינים להשביח את הנכס שלהם ובפני יזמים רבים.

בנוסף לחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה והוספת הממ”ד המבנה זוכה לשיפוץ כללי של כל המערכות בבית כולל תשתיות חשמל, מים ,ביוב, תקשורת ומתיחת פנים כללית לבניין. לכן לאחר ביצוע התמ”א ערך הנכס עולה והדיירים משביחים את הנכס ומשפרים את איכות החיים שלהם לשנים הבאות.

 

חשוב לזכור שמצב זה בו שני הצדדים מרוויחים דורש מהחברה הקבלנית ידע רב וניסיון נצבר מתחומים רבים, החל מידע מקצועי גרידא כיצד לבצע את התהליך בסדר הנכון ובסטנדרט הגבוהה ביותר. ובנוסף ידע כלכלי המאפשר לממן את הפרויקט ללא עלות מצד הדיירים .

מדובר בעסקת קומבינציה הדורשת מימון של צד שלישי לרוב בנקאי המאפשר לשני הצדדים לבצע את העסקה ולהשביח את הנכס כך הדיירים אינם נדרשים להוציא כסף יקר על השיפוץ והקבלן זוכה בזכויות בנייה שלרוב לא אפשרויות עקב צפיפות הבנייה במרכזי הערים .  

תכנית תמ”א 38 הכוללת בנייה על בניין קיים או הריסה ובנייה של בניין חדש במקומו מאפשרת ליזם לפתח פרויקטים באזורים עירוניים מבוקשים במחירים סבירים ולכן היא אטרקטיבית ליזמים רבים אשר עטו על ההזדמנות וחלקים ניסו את מזלם למרות שהם חסרים את הידע והניסיון בפרויקטים כאלה.

כאשר באים לבחור חברה לביצוע פרויקט תמ”א 38 בין עם מדובר בבנייה על בניין קיים או הריסת מבנייה ובנייה על השטח עליכם לזכור מדובר בפרויקט הדורש ניסיון רב וידע , חברה אשר יש לה ניסיון בפרויקטים גדולים שמאפשרים לה להתמודד בקלות עם פרויקטים בהיקפים קטנים ובינוניים של חיזוק מבנים ותוספות בנייה ובוודאי כאשר שמדובר בהריסת המבנה הקיים והקמת בניין רב קומות במקומו.

כאשר את הפרויקט מנהלת חברה שיש לה ניסיון בפרויקטים גדולים אתם יכולים להיות רגועים שזמן הפרויקט יהיה קצר משמעותית, והליווי הפיננסי של הפרויקט יאפשר ליזם לבצע את הפרויקט בסטנדרט הגבוהה ביותר ללא עיקובים וללא בעיות.

 

פרויקט מת”א 38 מחייב ניסיון ולא ניתן ללמוד אותו “על הנייר” לווי פרויקט כזה מחייב ידע נרחב בתחומים רבים :
ידע אדריכלי
ידע הנדסי
הכירות מעמיקה עם התהליכים ברשויות המקומיות
ניהול אנושי
והתנהלות משפטית נכונה

כל אלה יבטיחו שהפרויקט יזרום על מי מנוחות ושההפרעה לדיירים תהיה מינימלית.
חברה יזמית מנוסה יודעת שהפרויקט הנוכחי הוא כרטיס הכניסה שלה לפרויקט הבאה.
ואת כל אלה ניתן ללמוד אך ורק מניסיון ולא בדרכים אחרות . חברה מנוסה יודעת לתזמן את הפרויקט נכון ולנווט בין המכשולים וכך לחסור זמן יקר וכסף.

ניהול נכון של פרויקט תמ”א 38 מתחיל באנשים .
תחילתו של כל פרויקט תמ”א 38 הוא בתכנית עסקית יציבה המבוססת על עובדות בשטח, תכנית עסקית המאפשרת את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. עסקה שבה לתכנון נכון וניסיון יש משקל רב אשר קובע את הצלחת הפרויקט .
 
הצעדים הראשונים של הפרויקט מתחילים בגיבוש הסכם לביצוע הפרויקט, אתגר הדורש מהקבלן להעריך את הפוטנציאל הכלכלי של נכס, כדי לדעת כיצד לתמחר נכון את הפרויקט ולהציג לדיירים תמונה נכונה של מה שניתן לבצע במסגרת הקיים, המבוססת על הערכת שווי הנכס לאחר ביצוע הפרויקט.

נתונים אלו של עלות ביצוע הפרויקט, הערכה נכונה של הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, הערכת כל הדרישות ההנדסיות והביצועיות של הפרויקט וכמו כן עלויות המימון וניהול הפרויקט הם הגורמים שמאפשרים לקבלן לבצע את הפרויקט בצורה נכונה ,זו משימה לא פשוטה אשר דורשת ידע מקצועי רב וניהול נכון של פרויקטים. וכמובן יחסי אנוש מצוינים.

לאחר החתימה על ההסכם נדרשת החברה היזמים להסדיר את כל האישורים ברשויות המקומיות , לאשר את התכניות האדריכלית, תכניות ההנדסיות ולהעביר את הפרויקט את האישורים הנדרשים במהירות האפשרית , חוסר בידע וניסיון בשלב זה עלול לגרום לעיקובים רבים לכן לחברה הפועלת באזור גאוגרפי ממוקד יש יתרון רב על פני המתחרות

במקביל לשלב האישורים על החברה היזמית להסדיר את הנושא הממוני של הפרויקט וגם כאן לניסיון יש ערך רב, כאשר הפרויקט מבוצע ע”י חברה יזמית וקבלן רשום ברשם הקבלנים בסיווג מתאים. הידע הזה מתורגם לתכנון מקצועי הלוקח בחשבון גם גורמים משתנים לא צפויים וגם את המרכיבים הדרושים לביצוע העבודה. כך נמנעים מכשולים מיותרים והפרויקט זורם בהצלחה . הצלחה הנובעת מניסיון עבר רב שנים של פרויקטים בהיקפים גדולים. בנוסף חשוב לזכור שניסיון זה מוכר לא רק לכם אלה גם למערכות הכלכליות התומכות בפרויקט ביצוע הפרויקט עם חברה מנוסה משמעותו ביטחון כלכלי ושקט נפשי .         

בשלב זה לאחר שהושגו כל ההסכמות וכל האישורים אנחנו מגיעים ללב העשייה והיא הביצוע בפועל של הפרויקט.וכאן מגיע רגע האמת – הסיכום כל התכניות והביצוע עצמו. סך כל המיומנות של החברה היזמית נבחנות מרגע התחלת העבודות ועד מסירת המפתח.
עבודות בנייה הכוללות שדרוג הקונסטרוקציה של בניין, פיתוח והחלפת כל התשתיות המים החשמל והביוב, התקשורת והרכוש המשותף של הדיירים . האתגר הלוגיסטי שבהריסה ופינוי של הפסולת ובנייה על הקיים שינוע ואכסון חומרי הגלם וכל זאת כאשר יש דיירים בבניין זו מהות העבודה וכאן מגיע הניסיון לידי ביטוי הסכם עם חברה מנוסה משמעו הקלה משמעותית בתהליך

 

הניסיון שלנו בעשרות פרויקטים באזור גוש דן מלמד אותנו שעסקאות תמ”א 38 הן מהאטרקטיביות והטובות שיש היום במשק אך חשוב לעשות אותן עם חברות מנוסות שיש להם ניסיון ארגוני רב וגב כלכלי חזק .   

אתם מוזמנים אלינו לייעוץ ונשמח לעזור לכם בכל מה שקשור בהשבחת הנכס שלכם בדרך הקלה עם שנים רבות של ניסיון וידע בביצוע פרויקטים בגוש דן

בברכה
אלי דן